Quando o proprietário decide alugar seu imóvel, é preciso que saiba que o processo de locação, seja ele comercial ou residencial, envolve muita burocracia para garantir que seja firmado um contrato seguro para ambas as partes envolvidas no negócio.
Além disso, após ocorrer a locação, problemas podem acontecer, e o locador precisa saber como lidar com situações adversas, por exemplo, os casos em que o inquilino deixa de pagar o aluguel.
Pensando nisso, trouxemos este artigo completo explicando quais são as medidas que o proprietário pode tomar, desde ações extrajudiciais até as judiciais, em conformidade com os termos do contrato de aluguel e com a Lei nº 8.245/1991, responsável por regular as locações de imóveis urbanos. Vamos conferir?
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Tente resolver de forma extrajudicial e converse com o inquilino
A primeira opção, forma mais simples e rápida de resolver o conflito, é optar pela via extrajudicial, ou seja, é importante que o proprietário tente resolver a situação amigavelmente.
Dessa forma, o locador pode entrar em contato com o inquilino e tentar resolver o problema da inadimplência, propondo alternativas como melhores condições de pagamento, descontos ou parcelamentos.
Mas tenha cuidado, é importante que a cobrança seja realizada de forma adequada, com respeito e sem excessos.
Isso porque o Código de Defesa do Consumidor (CDC) determina que as cobranças realizadas de modo abusivo ou excessivo, como ameaças, são ilegais e podem gerar a incidência de danos morais.
É importante mencionar ainda que a cobrança deve ser realizada, preferencialmente, em horário comercial, quando for por meio de telefone.
Realize as cobranças por escrito
Ainda se tratando das cobranças extrajudiciais, é importante que o locador realize-as por escrito antes de partir para a via judicial.
Ela pode ser feita por meio de e-mails, mensagens ou carta com Aviso de Recebimento (AR), a forma mais recomendada.
Com a cobrança por escrito, o inquilino será alertado sobre a falta de pagamento dos aluguéis, e as mensagens ainda podem servir para ajudar a comprovar a inadimplência e demonstrar a boa-fé do locador, que tentou resolver o impasse de forma extrajudicial.
Utilize a via judicial
Após cessadas todas as tentativas de resolução do conflito de forma extrajudicial, é recomendado que o proprietário parta para via judicial. Nessa situação, o locador poderá realizar a cobrança judicial ou a ação de despejo.
Na cobrança judicial, é importante que o locador conte com um bom contrato de locação, já que nele estão previstas as garantias da locação do imóvel, como fiador, valor de caução ou adiantamento de aluguel.
Se ainda assim o proprietário não conseguir reaver os valores pagos, o procedimento mais adequado será a ação de despejo.
Nesse sentido, a Lei do Inquilinato prevê que quando há a falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos, é possível que a locação seja desfeita.
Ademais, caso o proprietário opte por entrar direto com a ação de despejo, a legislação permite que a cobrança dos valores devidos seja realizada em conjunto, e o fiador também responderá processo.
Contudo, é importante que o locador tenha o cuidado de respeitar a lei, ou seja, obedecer os prazos estabelecidos e não forçar ou invadir o imóvel para restituir a sua posse.
Já o locatário, para evitar a efetivação do despejo, deverá realizar o depósito dos valores atrasados no prazo máximo de 15 dias a contar da citação judicial.
Caso nem o locatário nem o fiador realizem o pagamento e o juiz julgue procedente o pedido de despejo, será concedido o prazo de 30 dias para desocupação do imóvel.
Quando requerida e concedida a medida liminar em relação ao despejo, o parágrafo 1º do artigo 59 da Lei do Inquilinato prevê o prazo de 15 dias para desocupar o imóvel, independentemente da audiência da parte contrária.
Contudo, no caso da medida liminar, é necessário que o contrato de locação não preveja nenhum tipo de garantia, como caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Lembrando que o despejo não anula o direito do locador de receber os valores devidos, ou seja, o inquilino ainda deverá pagar os débitos em atraso, bem como os valores cabíveis até a efetiva desocupação.
Os direitos do locador podem variar de acordo com o caso. Por essa razão, o mais recomendado é que o proprietário conte com o auxílio de um advogado, tanto para a elaboração do contrato de locação quanto para a realização das cobranças judiciais e extrajudiciais, evitando o risco de excesso ou abuso que pode ensejar danos morais.
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